임대차 중 집주인이 바뀌었다고 해서 계약이 자동으로 끝나거나 보증금을 즉시 돌려받아야 하는 것은 아닙니다. 누구에게 보증금 반환을 청구할 수 있는지는 소유권이 이전될 당시 임차인이 대항력을 갖추고 있었는지가 중요합니다.
대항력이 있으면 새 집주인이 임대인 지위를 승계
주택을 인도받고 주민등록을 마친 임차인은 대항력을 갖출 수 있습니다. 효력은 두 요건을 모두 갖춘 다음 날부터 생기므로, 소유권 이전 시점과 전입·입주 시점을 확인해야 합니다. 대항력을 갖춘 임차인이 있는 주택을 새 소유자가 취득하면 임대인 지위가 승계되고, 보증금 반환 의무도 원칙적으로 새 집주인에게 넘어갑니다. 임차인이 소유자 변경에 별도로 동의하거나 계약서를 다시 작성해야만 승계되는 것은 아닙니다.
소유권 이전 시점과 서류를 확인
소유권이 넘어갈 때 대항력이 아직 없었다면 새 소유자에게 임대차 관계가 당연히 승계된다고 단정하기 어렵습니다. 매매계약에서 임대차를 인수하기로 했는지 등 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있어 종전 집주인과 새 집주인에게 확인할 필요가 있습니다. 등기사항증명서로 소유권 이전일을 살피고, 임대차계약서와 전입·점유 사실을 확인할 자료를 보관해 두세요. 계약이 끝난 뒤에도 보증금이 반환되지 않았다면, 청구 상대방을 정하기 전에 이러한 시점과 자료를 먼저 정리하는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
집주인이 바뀌면 새 계약서를 써야 하나요?
소유자 변경만으로 기존 계약이 사라지지는 않습니다. 기존 계약서와 소유권 변경 내역을 보관하면 됩니다.
매매 사실만으로 임대차가 종료되나요?
아닙니다. 매매만으로 계약이 끝나지는 않으며, 계약기간과 종료 사유를 따져야 합니다.